Десетине хиљада станова у Приштини су насељени, али без најважнијег правног документа: потврде о техничком пријему. Овај недостатак, који погађа преко 85 одсто вишеспратница многе оставља у правној несигурности, преноси РСЕ.
Пет година Бесим Шаља и његова четворочлана породица живе у стану на петом спрату зграде у насељу „Руга Б“ у Приштини, али до данас није његов законски власник.
Шаља је купио стан почетком 2020. године за око 80.000 евра и потписао уговор са инвеститором код нотара.
Упркос томе, његово име се још не појављује на званичној документацији о власништву у општини.
„Више пута сам тражио од власника да се стан пренесе на моје име, али сваки пут је одговор био да је у процесу добијања потврде о усељености у општини“, каже Шаља.
Као разлог наводи се да инвеститор још није добио потврду о усељености за зграду, односно технички пријем.
Ово је суштински документ који потврђује да је објекат изграђен у складу са грађевинском дозволом и да испуњава услове за безбедно становање – укључујуц́и правилно функционисање електричних инсталација, водоснабдевања, грејања и вентилације.
Шаљин случај није изолован. У Приштини, око 85 одсто вишеспратница нема употребну дозволу.
Према подацима Националне службе за ревизију, током периода 2017-2021. издато је само 46 употребних дозвола за више од 300 високих зграда.
„Само 15 одсто грађевинских дозвола издатих током овог периода било је опремљено употребном дозволом“, наводи се у извештају „Ефикасност и ефективност у процесу изградње високих зграда у општини Приштина“, који је у марту објавила Национална служба за ревизију.
У извештају се наглашава да се без употребне дозволе, зграде не сматрају безбедним за становнике, не испуњавају законске стандарде за живот и не дају грађанима пуна законска права на имовину.
Што се тиче грађевинских дозвола издатих у периоду 2022–2023, у извештају се објашњава да оне нису укључене у анализу, јер изградња још није завршена и не може се проценити.
У периоду 2014–2023, општина Приштина је издала укупно 1.601 грађевинску дозволу, али је само 147 њих завршено употребном дозволом.
РСЕ је затражио податке од Министарства животне средине, просторног планирања и инфраструктуре о стању стамбених дозвола у свим општинама Косова.
Као одговор, министарство је саопштило да не поседује конкретну статистику, јер је изградња у овој категорији искључива надлежност самих општина.
Међутим, у презентацији пред Скупштином Косова крајем 2022. године, министар Љибурн Аљиу је рекао да је преко 75 одсто зграда широм Косова изграђено без грађевинских дозвола и, последично, без употребних дозвола.
„Широм Косова, преко 352.000 зграда је без дозвола, док само у Приштини има око 46.000 таквих зграда“, рекао је тада Аљиу.
РСЕ је такође затражио податке од неколико највећих косовских општина – Ђаковице, Урошевца, Пећи, Јужне Митровице, Гњилана и Призрена – о броју грађевинских дозвола и употребних дозвола издатих током периода 2017-2021, али ниједна од њих није одговорила.
Дритон Тафалари, бивши саветник у Министарству заштите животне средине, каже да је недостатак употребних дозвола широко распрострањен проблем у скоро свим општинама на Косову.
Он каже да је ситуација још забрињавајућа у великим општинама, где је градња бројнија и интензивнија.
Према његовим речима, више 90 одсто стамбених јединица широм Косова нема технички пријем.
Проблем, каже Тафалари, углавном произилази из неодговорности инвеститора који не подносе захтев за употребну дозволу, али и из недостатка институционалне контроле током процеса изградње.
Додаје да се многи градитељи нису придржавали пројеката за које су добили грађевинске дозволе, вршећи проширења или измене које их спречавају да поднесу захтев за технички пријем зграде.
„Повећали су површине за изградњу, додали спратове изнад онога што је прихваћено грађевинском дозволом. Стога, када постоји неслагање између грађевинске дозволе и стварног стања на терену, надлежни орган нема право да изда потврду о употреби“, каже Тафалари.
Илир Ђиноли, професор урбанизма и просторног планирања на Универзитету у Приштини, такође процењује да део кривице лежи на градитељима, али највећа одговорност, према његовим речима, пада на општинске власти, које немају довољне капацитете да врше инспекције током фазе изградње.
Фатон Хоџа, председник Удружења градитеља Косова, признаје да је велики број зграда насељен без потврде о употреби.
Али, каже да постоје случајеви када су инвеститори тражили да им се достави овај документ, а општине га нису издале на време.
Последице за грађане
Недостатак употребне дозволе има озбиљне последице за купце кућа, каже Тафалари.
Поред недостатка правне сигурности за становање, грађани не могу да користе ове некретнине као хипотеку за кредите, нити их могу легално продати, према његовим речима.
„Поред овога, постоји и психолошки терет, јер све време имате осећај да живите у кући која има правних проблема“, каже Тафалари.
Према Ђинолијевој процени, не губе само становници од ове ситуације, вец́ и саме општине.
„Где нема употребне дозволе, не постоји могуц́ност регистрације имовине у катастру. Дакле, сви су на губитку, укључујуц́и и оне који су купили стан или другу имовину и општину, која губи на порезу на имовину“, каже Ђиноли.
Шта је решење?
Да би се пронашло решење за ову ситуацију, професор Ђиноли каже да је потребна воља свих заинтересованих страна, посебно оних који директно имају користи.
Према његовим речима, становници би требало да врше притисак на општинске власти да спроведу закон и издају употребне дозволе, док би влада требало да помогне општинама финансијским ресурсима, људским и техничким капацитетима.
„Требало би да постоји одређени рок, који би обухватио инспекцију и сертификацију свих зграда, не чекајући захтев градитеља, већ идући директно код њих“, каже Ђиноли.
Закон о грађевинарству предвиђа казне за коришћење зграда без употребне дозволе.
Инвеститори могу бити кажњени од 1.000 до 30.000 евра ако је зграда у функцији без овог правног документа.
РСЕ је упитао неке од највећих општина на Косову – Приштину, Призрен, Ђаковицу, Урошевац, Пећ, Гњилане… – колико прате спровођење Закона о грађевинарству и колико је грађевинских компанија кажњено због коришц́ења високих објеката без дозволе за употребу, али, до објављивања овог чланка, није добијен одговор ни од једне.
